Σε 30 χρόνια η κτηματαγορά θα επιστρέψει στο 2008

Η ελληνική αγορά κατοικιών, η πάλαι ποτέ «ατμομηχανή» της ανάπτυξης της εγχώριας οικονομίας είναι απίθανο να παίξει αυτόν το ρόλο στην προσπάθεια της χώρας για έξοδό της από την πολυετή κρίση.
 
Κάνει μάλιστα αυτή την προσπάθεια εξαιρετικά δύσκολη, καθώς το επενδυτικό έλλειμμα εξαιτίας της υστέρησης της αγοράς κατοικιών, που εκτιμάται σε 14 δισ. ευρώ ετησίως, θα πρέπει να καλυφθεί από άλλους τομείς της οικονομίας για να επιτύχουμε επίπεδα ανάπτυξης της τάξης του 3%-4%.
Αυτό προκύπτει από τελευταία μελέτη της PwC, σύμφωνα με την οποία η συγκεκριμένη αγορά δεν πρόκειται να επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα πριν από το... 2047!
Ειδικότερα, με βάση το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030, κάτι το οποίο σημαίνει ότι η εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική κατοικία θα επέλθει περί το 2047, λόγω της υπερπροσφοράς, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Οι αναλυτές της PwC εκτιμούν ακόμη πως οι τιμές των κατοικιών στη φάση της ανάκαμψης θα αυξάνονται αργά, με μέσο ρυθμό περί το 0,6% ετησίως, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-2008 μετά το 2050.
Ακόμη θεωρούν ότι οι επενδύσεις κατοικιών δεν αναμένεται να διαδραματίσουν ισχυρό ρόλο στην ανάπτυξη της χώρας μεσοπρόθεσμα, καθώς θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των ιστορικών, περί τα 4,5 δισ. ευρώ ετησίως κατά μέσο όρο.

«Βαρίδι» η φορολογία
Υπογραμμίζεται στη μελέτη αυτή ότι, για να μπορέσει να επανεκκινήσει η ελληνική αγορά κατοικίας και να επανέλθει στα επίπεδα του 2002-2008, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο. Παράλληλα, η στεγαστική πίστη θα πρέπει να ακολουθήσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, ώστε να συμβάλει στην τόνωση της ζήτησης. Για να επιταχυνθεί η αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά, μεταξύ άλλων, πρέπει:
• Να επιτευχθεί η σταδιακή μείωση της φορολογίας ακινήτων.
• Να δοθούν κίνητρα αγοράς κατοικιών από ξένους πολίτες.
• Να διευκολυνθούν οι συναλλαγές (αγοραπωλησίες) και να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα της κατακερματισμένης ιδιοκτησίας, με τη δημιουργία μηχανισμού συγκέντρωσης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας «Τράπεζα Γης».

Η Τράπεζα Γης θα έχει τη δυνατότητα να:
• Αποκτήσει και να μεταφέρει δικαιώματα συντελεστή σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές, με σκοπό την οικονομικότερη αξιοποίησή τους και τη δημιουργία ενιαίων ιδιοκτησιών.
• Μετατρέπει τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης, τα οποία θα διατίθενται σε ιδιώτες, επενδυτές ή developers για μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις.
Ο Μάριος Ψάλτης, διευθύνων σύμβουλος της PwC, επεσήμανε σχετικά ότι «η ελληνική αγορά κατοικίας παρακολούθησε την πτώση της οικονομίας χωρίς ουσιαστική ανακατάταξη πέραν της συρρίκνωσής της. Η υπερπροσφορά, η υπερφορολόγηση της αγοράς και η όλο και πιο περιορισμένη στεγαστική πίστη, δεν θα επιτρέψουν την ανάκαμψη σε προ κρίσης επίπεδα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Μοχλό για τη γρηγορότερη ανάκαμψη θα μπορούσε να αποτελέσει η θέσπιση πολιτικών ενίσχυσης της κτηματαγοράς συμπεριλαμβανομένης και της δημιουργίας Τράπεζας Γης».
Είναι χαρακτηριστικό ότι μεταξύ 2008 και 2015 χάθηκαν 18 δισ. ευρώ (ή 8,2% του ΑΕΠ) επενδύσεων σε κατασκευές, επιβαρύνοντας ακόμα περισσότερο την ελληνική οικονομία.
Από το 2008 μέχρι το 2014 ο αριθμός αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 41% στο διάστημα 2008-2015, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα.

Η φορολογία στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκε 6 φορές σε σχέση με το 2010 (σε περίπου 2,5 - 3 δισ. ευρώ), αντιπροσωπεύοντας το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλήν.
Η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον outlier (ακραία περίπτωση) των ευρωπαϊκών αγορών, παρουσιάζοντας πτώση των τιμών κατοικιών κατά 30% την περίοδο 2010-2015. Ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία και την Ιταλία φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των χωρών, στην Ελλάδα έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.


Μάκης Αποστόλου
mapostolou@pegasus.gr
ΕΘΝΟΣ
.